농업진흥구역 내 건축가능한 농업인주택, 혜택과 취등록세

건축이 규제되는 '경지 정리된 농업진흥구역' 내에서도 건축이 가능한 농업인주택에 대해 

가장 흔히 접할 수 있는 오해 중 하나가 바로 규모에 대한 것입니다.

"농가주택을 지으려 하는데 30평 이상은 안된대요."

건축 상담을 하다보면 종종 들을 수 있는 이야기입니다. 허나 이는 잘못된 이야기입니다.

법률적으로 제한되는 농업인주택의 규모는 660㎡로 약 200평 까지입니다. 

위에 이야기는 아마도 농가주택 신축을 위한 금융권의 저리대출 기준이 그렇다는 이야기일테구요.

또 하나, "농업인 민박을 하려하는데 45평 이상은 안된대요."

이 이야기는 꽤나 오래 전 기준을 두고 나오는 말인듯 싶습니다. 

2005년 기준 관련 법에서 숙박업 신고를 필요로 하지 않는 민박의 기준을 150㎡(45평)/7실 이하로 제한했었기 때문입니다. 

허나 현행법상에서는 그 기준이 많이 상향되었습니다.

7실 이하라는 기준은 지금도 유효합니다만 면적기준이 230㎡(70평)로 확대되었답니다.

농업인주택에 대해 좀 더 자세히 들여다보자면,

여러가지 혜택이 매력적인 농업인주택은 말 그대로 농업과 임업, 그리고 어업을 생업으로 하는 분들을 위한 주택을 말합니다.

따라서, 농업인주택을 짓기 위해서는 건축주가 농업인이어야 하죠.

농지원부는 물론, 실질적인 증명을 위해 소득이나 노동의 비율을 근거한 자료가 증빙되어야 합니다.

농업인주택 신축 시 받을 수 있는 혜택은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

먼저, 농지보전부담금이 면제됩니다. 농지보전부담금은 과거 대체농지조성비로 불리우던 것이 변경된 것인데요.

산출방법 역시 대체농지조성비가 논/밭, 경지정리여부 및 용수개발 등에 근거한 확정금 형태였다면 현행 농지보전부담금은

개별공시지가의 30%가 적용되며 1㎡ 당 50,000원을 상한선으로 두고 운영됩니다.

다시 말해, 공시지가가 1㎡ 당 100,000만원인 농지 100㎡를 전용한다고 할 때 적용되는 농지보전부담금은

100 * 100,000 * 0.3 = 3,000,000원이 됩니다.

반면, 공시지가가 1㎡ 당 300,000원인 농지 100㎡를 전용한다고 할 때 적용되는 농지보전부담금은

100 * 50,000 = 5,000,000원이 되는 것이죠. 

위에 말한 것처럼 공시지가의 30%가 50,000원을 초과하는 경우 

상한선인 50,000원으로 적용되는 기준에 따른 결과입니다.

다른 하나는 주택 신축에 따른 취등록세가 면제되는 것이죠.

단독주택 신축 시 부과되는 취등록세의 세율은 규모에 따라 구분됩니다. 

85㎡를 기준으로 이하는 2.96%, 초과하는 주택은 3.16%의 취등록세가 부과됩니다. 

즉, 주택신축에 소요된 총 비용의 해당 세율을 적용해 세금을 산출하게 되는 것입니다.

직영공사로 총 금액을 증빙할 자료를 확보하지 못하는 경우 기준단가(3.3㎡ 약 250만원)로 총 공사비를 추산하게 됩니다.

이 경우, 실질적으로 소요된 비용에 비해 적은 공사비가 책정되는게 일반적이므로 취등록세는 적게 낼 수 있지만, 

양도소득세를 내야할 경우에 상당한 금액의 세금이 부과될 수 있다는 점도 참고하시는 것이 좋습니다.